Ficha Técnica da Auditoria do Leilão — Ficha Técnica e Caracterização Detalhada
Apartamento para utilização residencial com área privativa de 33 metros quadrados (33 m²), situado no 12º pavimento (apartamento 1224) do tradicional e imponente Edifício Marquês do Herval, erguido na icônica esquina da Avenida Rio Branco nº 185 com a Avenida Almirante Barroso, no epicentro financeiro, cultural e histórico do Centro do Rio de Janeiro/RJ. Construído em 1957 e em bom estado de conservação, o edifício possui 21 pavimentos, com 30 unidades por andar, servido por 8 elevadores modernizados de alta performance. Conta com portaria diferenciada no subsolo com piso em pedras portuguesas, paredes pastilhadas e em mármore, acesso por rampa circular, recepção em vidro e madeira, além de galeria com 10 lojas internas (livrarias, lanchonete e bistrô) e lojas de rua de alta conveniência (agência bancária e farmácia). Os corredores são largos, revestidos com lambris de madeira e piso em mármore, dotados de sistema de câmeras de segurança e vigilância 24 horas. O horário de circulação principal é de segunda a sexta-feira das 7h às 20h e aos sábados até às 13h. A fachada em concreto com esquadrias de alumínio confere solidez arquitetônica ao conjunto. O imóvel residencial possui matrícula nº 39.611 perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro (7º RGI/RJ) e inscrição municipal de IPTU nº 0.690.969-1. Avaliação judicial oficial de R$ 187.941,39, com 2ª Praça a 50% com lance de largada em apenas R$ 93.970,70 (economia de R$ 93.970,69 e custo de aquisição na faixa inédita de ~R$ 2.847,60/m² no Centro da Capital).
Identificação Imobiliária e Edificação
Endereço Principal: Avenida Rio Branco, nº 185, Apartamento 1224 — Centro, Rio de Janeiro/RJ
Condomínio / Edifício: Edifício Marquês do Herval (construído em 1957)
Orientação Arquitetônica: Edifício voltado para a Avenida Rio Branco e Avenida Almirante Barroso
Andar e Posição: 12º pavimento, unidade 1224 (para utilização residencial)
Área Edificada Privativa: 33 metros quadrados (33 m²)
Estrutura do Edifício: Composto por 21 pavimentos e 30 unidades por andar
Elevadores: 08 (oito) elevadores modernizados de alto fluxo
Portaria e Acesso: Portaria no subsolo com chão em pedras portuguesas, paredes pastilhadas e em mármore, acesso por rampa circular e recepção com vidro e madeira
Galeria e Comércio Integrado: 10 lojas internas (livrarias, lanchonete e bistrô), além de lojas de rua (agência bancária e farmácia)
Circulação e Segurança: Corredores largos revestidos em madeira e piso em mármore, fachada de concreto com janelas em alumínio, sistema de câmeras nos corredores e vigilância 24 horas
Horário de Funcionamento: Horário comercial, das 7h às 20h de segunda a sexta-feira, e até às 13h aos sábados
Estado de Conservação: Encontra-se em bom estado de conservação
Registro Imobiliário: Devidamente registrado, dimensionado e caracterizado no 7º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro (7º RGI/RJ) sob a matrícula nº 39.611
Inscrição Municipal (IPTU): 0.690.969-1
Dados da Execução e Parâmetros Judiciais
Processo de Origem: Execução Judicial perante o Tribunal de Justiça do RJ (TJRJ)
Comarca / Juízo: Comarca da Capital / Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
Valor da Avaliação Oficial: R$ 187.941,39
Lance Mínimo 1ª Praça (100%): R$ 187.941,39 (05/10/2026 às 12:00h)
Lance Mínimo 2ª Praça (50%): R$ 93.970,70 (08/10/2026 às 12:00h) — economia de R$ 93.970,69
Regra da 2ª Praça: Terá início com 50% do valor da avaliação judicial homologada
Condições de Pagamento: À vista mediante guia de depósito judicial no TJRJ ou parcelamento judicial conforme Art. 895 do CPC (sinal mínimo de 25% e saldo em até 30 meses corrigidos com garantia hipotecária)
Contexto de Mercado: Centro Financeiro, Reviver Centro e Preço por Metro Quadrado
O Edifício Marquês do Herval ocupa uma localização lendária no Centro do Rio de Janeiro: o cruzamento da Avenida Rio Branco com a Avenida Almirante Barroso, a pouquíssimos metros do Largo da Carioca, Estação de Metrô Carioca e Cinelândia, paradas de VLT, Theatro Municipal, Biblioteca Nacional e grandes sedes empresariais.
Com as transformações urbanísticas e fiscais promovidas pelo programa Reviver Centro da Prefeitura do Rio de Janeiro, a demanda por moradias compactas no núcleo histórico cresceu vertiginosamente, atraindo estudantes universitários, profissionais liberais e funcionários públicos que buscam evitar horas no trânsito diário.
Neste leilão judicial, a arrematação em 2ª praça parte de impressionantes R$ 93.970,70 por 33 m² residenciais, o que corresponde a um valor de aproximadamente R$ 2.847,60 por metro quadrado. Esse patamar é praticamente inacessível no mercado imobiliário livre carioca para imóveis estruturados com 8 elevadores, segurança 24h e galeria de serviços integrada.
Aquisição a ~R$ 2.847/m² no Epicentro do Rio
Com desconto de 50% no 2º leilão e tíquete de entrada abaixo de R$ 94 mil, o imóvel 1224 viabiliza retorno financeiro excepcional (yield de locação tradicional ou de temporada para executivos e turistas no Centro Histórico).
Como Participar do Leilão e Modalidades de Pagamento
O leilão judicial será realizado eletronicamente pelo leiloeiro oficial nomeado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A habilitação de arrematantes exige envio prévio de documentos e homologação cadastral no portal do leiloeiro com antecedência mínima recomendada de 48 a 72 horas.
Arrematação à Vista
Pagamento do lance vencedor integralmente mediante guia judicial vinculada à execução no TJRJ no prazo estipulado pelo magistrado, além de 5% de comissão do leiloeiro público e emolumentos de expedição da Carta de Arrematação.
Proposta de Parcelamento Judicial (Art. 895 do CPC)
Submissão tempestiva de proposta escrita perante o leiloeiro antes do término da praça, com entrada de no mínimo 25% à vista e o saldo restante parcelado em até 30 (trinta) meses corrigidos monetariamente por índice do Poder Judiciário, gravando-se hipoteca judicial sobre a matrícula nº 39.611 no 7º RGI.
Importância da Assessoria Jurídica Especializada e Fases do Processo
A arrematação judicial constitui aquisição originária que extingue gravames anteriores. No entanto, a assessoria jurídica especializada é indispensável para auditar o edital, certificar a inexistência de nulidades de citação e viabilizar a posse e o registro sem transtornos burocráticos.
Fase 1
Due Diligence Prévia
Exame rigoroso da Matrícula nº 39.611 do 7º RGI, certidões fiscais de IPTU nº 0.690.969-1, débitos condominiais e regularidade do edital de leilão.
Fase 2
Estratégia e Lances
Habilitação na plataforma do leiloeiro, redação técnica de proposta de parcelamento (Art. 895 CPC) e suporte de lances durante a praça.
Fase 3
Homologação e ITBI
Acompanhamento da assinatura do auto de arrematação, guia de ITBI na Prefeitura do Rio, expedição da Carta de Arrematação e cancelamento de ônus no 7º RGI.
Fase 4
Imissão na Posse
Requerimento judicial célere e cumprimento do Mandado de Imissão na Posse com Oficial de Justiça até a entrega efetiva das chaves ao arrematante.
Metodologia Interativa
4 Pilares da Auditoria de Leilão Judicial
Clique em cada etapa para examinar os pontos críticos auditados em nosso parecer prévio.
1. Exame da Matrícula e Ônus Reais
Análise de Ônus
Levantamento detalhado de hipotecas, penhoras, indisponibilidades e averbações no RGI.
2. Análise de Débitos Propter Rem
Análise de Passivos
Verificação da atribuição de responsabilidade por débitos tributários e condominiais conforme o edital.
3. Regularidade Processual das Intimações
Verificação de Nulidades
Verificação da citação e intimação válida do executado, coproprietários e credores garantidores.
4. Rito da Carta de Arrematação e Imissão
Procedimento de Posse
Acompanhamento dos atos judiciais e cartorários para expedição da carta e mandado de imissão na posse.
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Dúvidas técnicas e jurídicas sobre avaliação, edital e imissão na posse
O imóvel foi avaliado pela perícia judicial em R$ 187.941,39. No 1º Leilão (05/10/2026 às 12:00h), o lance inicial é de R$ 187.941,39 (100% da avaliação). No 2º Leilão (08/10/2026 às 12:00h), o lance mínimo abre com 50% de desconto por R$ 93.970,70.
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