Ficha Técnica da Auditoria do Leilão — Ficha Técnica e Diligência
Apartamento residencial nº 620 com 38 metros quadrados (38 m²) de área edificada, situado no 6º pavimento do Condomínio Edifício Sagres, localizado na Rua Leandro Martins, nº 22, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel encontra-se atualmente ocupado por um escritório e se constitui de salão dividido por divisórias de madeira em uma antessala e mais duas salas com janelas voltadas para os fundos do prédio, um banheiro e uma área improvisada de serviço e cozinha. A unidade necessita de obras de reforma e modernização geral (troca de piso, pintura, saneamento de infiltração exposta no teto e parede superior do banheiro e adequação de fiação/luminárias expostas, sem teto rebaixado). O Condomínio Edifício Sagres conta com 13 andares e 202 apartamentos (21 por andar do 2º ao 8º pavimento e 11 por andar do 9º ao 13º pavimento), dispondo de 4 elevadores modernizados, portaria 24 horas com portão de ferro, piso em mármore, paredes em pátina, teto rebaixado, iluminação embutida, circuito de câmeras, interfone, corredores bem conservados e sistema contra incêndio (sem vagas de garagem e sem rampa de acesso). Registrado no 4º Ofício de Registro de Imóveis (Matrícula nº 14672) e IPTU nº 0568243-0. Avaliado judicialmente em R$ 194.619,76, com abertura da 2ª Praça a partir de R$ 98.000,00 (desconto de cerca de 50%).
Identificação Imobiliária
Endereço Principal: Rua Leandro Martins, nº 22, Apto 620 (Condomínio Edifício Sagres) — Centro, Rio de Janeiro/RJ
Registro Imobiliário: Matrícula nº 14672 do Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis (4º RGI/RJ)
Inscrição Municipal (IPTU): 0568243-0
Área Privativa / Edificada: 38 metros quadrados (38 m²)
Pavimento e Posição: 6º Pavimento, posição de fundos
Disposição Interna: Salão com divisórias de madeira (antessala + 2 salas), banheiro e copa/área de serviço improvisada
Estado de Conservação: Necessita de reformas gerais (troca de piso, pintura, saneamento de infiltração no teto do banheiro e adequação elétrica)
Estrutura do Condomínio: 13 andares, 202 apartamentos, 4 elevadores modernizados, portaria 24h, câmeras, interfone, sem garagem
Estado de Ocupação Atual: Ocupado por escritório comercial
Bairro / Região: Centro — Rio de Janeiro/RJ
Dados da Execução e Valoração
Processo de Origem: Execução Judicial / TJRJ
Valor da Avaliação Oficial: R$ 194.619,76
Lance Mínimo 1ª Praça (100%): R$ 194.619,76 (24/09/2026 às 12:30h)
Lance Mínimo 2ª Praça (~50%): R$ 98.000,00 (29/09/2026 às 12:30h) — desconto de quase 50% em relação ao laudo
Foro / Juízo: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) / Comarca da Capital
Possibilidade de Parcelamento: Proposta com 25% de entrada + até 30 parcelas corrigidas (Art. 895 do CPC)
Contexto de Mercado e Potencial de Retrofit no Centro do Rio
O Centro do Rio de Janeiro passa por uma das maiores transformações urbanísticas de sua história recente, impulsionada pelo programa municipal Reviver Centro, pela expansão da malha do VLT Carioca e pelo adensamento residencial da região portuária e do miolo financeiro histórico.
A Rua Leandro Martins localiza-se estrategicamente no coração do Centro, cercada por importantes vias como a Avenida Rio Branco, Rua Marechal Floriano e Rua Visconde de Inhaúma, com facilidade de acesso a pé às estações de VLT, Metrô Uruguaiana e Carioca, tribunais, escritórios de advocacia, consulados e instituições financeiras.
Com 38 m² de área privativa, o apartamento 620 possui metragem perfeita para retrofit completo: seja para a criação de um moderno studio residencial compacto voltado a profissionais e estudantes que buscam moradia funcional no Centro, seja para a instalação de consultório ou escritório privativo de baixo custo condominial.
Oportunidade com Quase 50% de Desconto na 2ª Praça (Lance a partir de R$ 98.000,00)
Avaliado em R$ 194.619,76, o lance inicial de R$ 98.000,00 na 2ª Praça estabelece um valor por metro quadrado inferior a R$ 2.600,00/m² no Centro do Rio — um patamar com alta margem de segurança patrimonial para reforma e valorização ou geração de renda imediata de aluguel.
Como Participar do Leilão e Estruturar Propostas Parceladas
O leilão judicial eletrônico é conduzido através do portal do leiloeiro oficial credenciado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Para arrematar com segurança jurídica, o proponente deve realizar seu credenciamento formal com antecedência mínima de 24 a 48 horas úteis, mediante o envio da documentação exigida no edital.
Arrematação à Vista
Pagamento do lance total arrematado somado à comissão de 5% do leiloeiro oficial, realizado mediante emissão de Guia de Depósito Judicial vinculado aos autos do processo no TJRJ no prazo estipulado no provimento e edital.
Proposta Parcelada (Art. 895 do CPC)
O arrematante pode submeter proposta por escrito para aquisição parcelada: entrada de no mínimo 25% à vista e o saldo restante em até 30 (trinta) parcelas mensais e sucessivas corrigidas, com garantia hipotecária registrada na própria matrícula nº 14672 do 4º RGI/RJ.
Importância da Assessoria Jurídica Especializada e Fases do Processo
A aquisição em leilão judicial proporciona condições financeiras altamente vantajosas, exigindo contudo análise técnica aprofundada para sanear riscos processuais, despesas de condomínio, passivo de IPTU, desocupação do imóvel e regularização da titularidade no cartório competente. Nosso escritório atua em todas as etapas com rigor metodológico:
Fase 1
Due Diligence Prévia
Auditoria na Matrícula nº 14672 (4º RGI), certidões fiscais de IPTU nº 0568243-0, débitos condominiais e regularidade das intimações no TJRJ.
Fase 2
Estratégia e Lances
Definição do teto de lance em 1ª ou 2ª praça, redação de propostas nos termos do Art. 895 do CPC e cadastramento seguro junto ao leiloeiro oficial.
Fase 3
Homologação e ITBI
Acompanhamento da assinatura do Auto de Arrematação, expedição da Carta de Arrematação pelo juiz, guias de ITBI e registro definitivo no 4º RGI.
Fase 4
Imissão na Posse
Requerimento célere do Mandado de Imissão na Posse para desocupação da unidade, acompanhamento com Oficial de Justiça e entrega formal das chaves.
Metodologia Interativa
4 Pilares da Auditoria de Leilão Judicial
Clique em cada etapa para examinar os pontos críticos auditados em nosso parecer prévio.
1. Exame da Matrícula e Ônus Reais
Análise de Ônus
Levantamento detalhado de hipotecas, penhoras, indisponibilidades e averbações no RGI.
2. Análise de Débitos Propter Rem
Análise de Passivos
Verificação da atribuição de responsabilidade por débitos tributários e condominiais conforme o edital.
3. Regularidade Processual das Intimações
Verificação de Nulidades
Verificação da citação e intimação válida do executado, coproprietários e credores garantidores.
4. Rito da Carta de Arrematação e Imissão
Procedimento de Posse
Acompanhamento dos atos judiciais e cartorários para expedição da carta e mandado de imissão na posse.
Artigos de Referência e Serviços Relacionados
Consulte nossos artigos jurídicos técnicos e áreas de atuação para aprofundar seu conhecimento sobre arrematação, diligência registral e tributária em leilões judiciais:
Dúvidas técnicas e jurídicas sobre avaliação, edital e imissão na posse
O imóvel foi avaliado judicialmente em R$ 194.619,76. Na 1ª Praça (24/09/2026 às 12:30h), o lance mínimo corresponde a 100% da avaliação (R$ 194.619,76). Na 2ª Praça (29/09/2026 às 12:30h), o lance inicial abre por R$ 98.000,00 (desconto de quase 50% em relação ao laudo judicial).
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