Ficha Técnica da Auditoria do Leilão — Ficha Técnica e Caracterização Detalhada
Apartamento residencial compacto com área privativa de 33 metros quadrados (33 m²), situado no 3º pavimento (apto 303) do edifício localizado na tradicional Rua Barata Ribeiro, nº 334, em Copacabana, Zona Sul do Rio de Janeiro/RJ. A localização é privilegiada no coração de Copacabana, a apenas três quadras da icônica Praia de Copacabana, próximo à Estação de Metrô Cantagalo / Siqueira Campos, farto comércio, supermercados, academias e serviços essenciais. O edifício é composto por 12 pavimentos, com 4 unidades por andar do 2º ao 10º andar e mais uma unidade na cobertura, totalizando 37 apartamentos residenciais. É servido por dois elevadores funcionais. A portaria é simples, com acabamento de piso em pedra, portão em alumínio e escada de acesso. O condomínio não possui playground ou salão de festas e se encontra em regular estado de conservação, contando ainda com uma área livre no terraço sem benfeitorias. Imóvel devidamente registrado, dimensionado e caracterizado perante o Cartório do 5º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro (5º RGI/RJ) sob a matrícula nº 102.946 e inscrito na municipalidade sob o IPTU nº 0904756-4. Avaliação pericial homologada em R$ 371.704,75, com 2ª Praça a 70% da avaliação com lance de largada em R$ 260.193,33 (economia imediata de R$ 111.511,42 e custo de aquisição na faixa de ~R$ 7.884/m² em Copacabana).
Identificação Imobiliária e Edificação
Endereço Principal: Rua Barata Ribeiro, nº 334, Apartamento 303 — Copacabana, Rio de Janeiro/RJ
Andar e Posição: 3º pavimento, unidade 303
Área Edificada Privativa: 33 metros quadrados (33 m²)
Estrutura do Edifício: Composto por 12 pavimentos no total
Distribuição por Pavimento: 04 unidades residenciais por andar do 2º ao 10º andar, mais 01 unidade na cobertura
Total de Apartamentos: 37 unidades residenciais no condomínio
Elevadores: Servido por 02 (dois) elevadores funcionais
Portaria e Acesso: Portaria simples, com acabamento de piso em pedra, portão em alumínio e escada de acesso
Áreas Comuns e Lazer: O edifício não possui playground ou salão de festas; possui apenas uma área livre no terraço sem benfeitorias
Estado de Conservação: O prédio encontra-se em regular estado de conservação
Registro Imobiliário: Devidamente registrado, dimensionado e caracterizado no 5º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro (5º RGI/RJ) sob a matrícula nº 102.946
Inscrição Municipal (IPTU): 0904756-4
Dados da Execução e Parâmetros Judiciais
Processo de Origem: Execução Judicial perante o Tribunal de Justiça do RJ (TJRJ)
Comarca / Juízo: Comarca da Capital / Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
Valor da Avaliação Oficial: R$ 371.704,75
Lance Mínimo 1ª Praça (100%): R$ 371.704,75 (28/09/2026 às 12:00h)
Lance Mínimo 2ª Praça (70%): R$ 260.193,33 (01/10/2026 às 12:00h) — desconto de 30% correspondente a R$ 111.511,42
Regra da 2ª Praça: Terá início com 70% do valor da avaliação oficial homologada
Condições de Pagamento: À vista mediante guia de depósito judicial no TJRJ ou parcelamento judicial conforme Art. 895 do CPC (sinal mínimo de 25% e saldo em até 30 meses corrigidos)
Contexto de Mercado: Barata Ribeiro, Liquidez de Compactos e Custo por Metro Quadrado
A Rua Barata Ribeiro é uma das principais artérias residenciais e comerciais de Copacabana, integrando facilidade de mobilidade urbana (a passos das estações de metrô Cantagalo e Siqueira Campos), linhas de ônibus estratégicas e ampla rede de supermercados, drogarias, restaurantes e bancos. Além disso, a unidade situa-se a apenas três quadras do calçadão da Praia de Copacabana.
No mercado imobiliário tradicional de Copacabana, apartamentos compactos (estúdios e conjugados de 30 a 35 m²) registram valores médios entre R$ 11.000,00 e R$ 14.500,00 por metro quadrado devido à sua altíssima velocidade de locação. Na 2ª Praça deste certame judicial, com lance inicial de R$ 260.193,33 para 33 m², o custo de arrematação situa-se em aproximadamente R$ 7.884,00/m².
O tíquete reduzido de entrada viabiliza uma taxa interna de retorno (TIR) e um yield de aluguel substancialmente elevados, seja para arrendamento residencial de médio e longo prazo, seja para modernização e retrofit voltado a estadias temporárias.
Aquisição a ~R$ 7.884/m² no Coração de Copacabana
Com economia de R$ 111.511,42 na segunda praça em relação à avaliação homologada e lance inicial de R$ 260.193,33, a unidade 303 destaca-se pelo baixo capital de entrada exigido e elevado potencial de rentabilização no mercado carioca.
Como Participar do Leilão e Modalidades de Pagamento
O leilão judicial será realizado eletronicamente pelo leiloeiro oficial designado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A habilitação de arrematantes exige prévio envio de documentação e validação cadastral com antecedência mínima recomendada de 48 a 72 horas.
Arrematação à Vista
Pagamento do lance vencedor integralmente mediante guia de depósito judicial vinculada ao processo no TJRJ no prazo assinalado pelo juízo, além de 5% de comissão do leiloeiro público e custas de expedição da Carta de Arrematação.
Proposta de Parcelamento Judicial (Art. 895 do CPC)
Apresentação tempestiva de proposta escrita perante o leiloeiro antes do encerramento da praça, com sinal de ao menos 25% à vista e o saldo restante em até 30 (trinta) parcelas mensais corrigidas por índice oficial da Justiça, com hipoteca judicial gravada sobre a matrícula nº 102.946 no 5º RGI.
Importância da Assessoria Jurídica Especializada e Fases do Processo
A arrematação judicial é uma forma originária de aquisição que extingue gravames anteriores. No entanto, para garantir uma compra segura e sem imprevistos financeiros, a assessoria jurídica especializada realiza a auditoria processual profunda e assegura o desembaraço célere do imóvel.
Fase 1
Due Diligence Prévia
Exame rigoroso da Matrícula nº 102.946 do 5º RGI, certidões fiscais de IPTU nº 0904756-4, débitos condominiais e regularidade do edital de leilão.
Fase 2
Estratégia e Lances
Habilitação na plataforma do leiloeiro, redação técnica de proposta de parcelamento (Art. 895 CPC) e suporte de lances durante a praça.
Fase 3
Homologação e ITBI
Acompanhamento da assinatura do auto de arrematação, guia de ITBI na Prefeitura do Rio, expedição da Carta de Arrematação e baixa de ônus no 5º RGI.
Fase 4
Imissão na Posse
Requerimento judicial célere e cumprimento do Mandado de Imissão na Posse com Oficial de Justiça até a efetiva entrega das chaves ao arrematante.
Metodologia Interativa
4 Pilares da Auditoria de Leilão Judicial
Clique em cada etapa para examinar os pontos críticos auditados em nosso parecer prévio.
1. Exame da Matrícula e Ônus Reais
Análise de Ônus
Levantamento detalhado de hipotecas, penhoras, indisponibilidades e averbações no RGI.
2. Análise de Débitos Propter Rem
Análise de Passivos
Verificação da atribuição de responsabilidade por débitos tributários e condominiais conforme o edital.
3. Regularidade Processual das Intimações
Verificação de Nulidades
Verificação da citação e intimação válida do executado, coproprietários e credores garantidores.
4. Rito da Carta de Arrematação e Imissão
Procedimento de Posse
Acompanhamento dos atos judiciais e cartorários para expedição da carta e mandado de imissão na posse.
Artigos de Referência e Serviços Relacionados
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Dúvidas técnicas e jurídicas sobre avaliação, edital e imissão na posse
O imóvel foi avaliado em R$ 371.704,75. No 1º Leilão (28/09/2026 às 12:00h), o lance inicial é de R$ 371.704,75 (100% da avaliação). No 2º Leilão (01/10/2026 às 12:00h), a disputa se inicia a 70% da avaliação por R$ 260.193,33, propiciando um desconto de R$ 111.511,42.
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